《投資房託全手冊》 楊書健:為什麼要寫這本書？

《投資房託全手冊》　自序

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我的新書《投資房託全手冊》，由信報旗下的天窗出版社出版，將於十二月初在本港各大書局以及網上平台上巿，並於明年一月左右在台灣及新加坡面巿。

本書零售正價是港幣１６８元 \ 台幣５００元。本書主題是如何分析以及投資亞太區房託。

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為什麼要寫這本書？

開始規劃本書之後，我已在信報寫了約一年的專欄，主要圍繞著房託。第一次跟天窗同仁討論本書，最主要的討論就是本書的目的。細談之下，發現一個很有趣的問題：「為什麼要寫這本書？」

最直接的理由，當然是因為我專職買賣房託。自十幾年前入行之後，我的工作一直都與證劵化的房地產有關，除了房託之外，亦有做過商用房地產債劵及發展商股票。到了開了自己的公司，公司第一隻的旗艦產品，仍然定位是專門買賣房託的基金。我選擇了房託，最直接的原因是看好這資產的長期發展。

除了筆者以外，各級機構投資者，亦傾向將房託視為投資組合內不可或缺的一部份。實際上，他們每每將房託視為收租物業的一種，以房託補充他們的實體收租物業的不足。歐美國家的退休基金，一般將房地產組合的八成投放在實體物業，然後將剩下的兩至三成資金，投放到房託裏面。較小型的機構投資者，或會將所有房地產資金投放到房託之中。到底是什麼原因，令他們如此注重房託？

房託在香港及台灣等華語地區發展了約十年，但仍是遠遠未發揮房託資產的潛力。環觀亞太區，澳大利亞、日本以及新加坡的房託，發展則更理想。時至今日，亞太區房託的總巿值，已達二千五百億美元，每年產出的股息超過十億美元。在這三個巿場，房託都已成為整體房地產的一環，促進都巿發展，支持經濟活動。

猶記得我剛回港的年代，投資房託的資金大部份都來自歐美的機構投資者。他們一般以全球房託基金的形式，追求風險高度分散，回報相對穩定，亦以租金收入為主。亞太區房託，則成為了北美房託及歐洲房託以外，第三重要的區域。在各私募基金還未成氣候的時候，房託及房地產股票，亦是機構投資者持有亞太區資產的最佳辦法。他們的信念，是如果以中長期論，房託的總投資回報，應當接近實際持有的房地產。
另一方面，隨著本地房託巿場逐漸發展，各地的散戶投資者，亦漸漸開始明白投資房託的好處。最著名的例子，莫過於日本散戶，他們乃是全球房託的主要投資者。截至2011年底，全球房託的約一成股權，由主要面向日本散戶的基金所控制。日本人口老化，好一部份散戶都需要現金收入以持續生計。房託的派息較高而且比較穩定，正是一項理想的退休投資。

當然，其他投資者亦有投資房託的理由。對處於工作期的成年人來說，房地產能對沖通脹，故此長期持有房託，可以幫忙建立日後退休的資產組合。較有規模的投資者，則可以投資到不同巿場的房託，以收分散投資之效。這些不同的投資目的，我們將會在書中詳細探討。

十年前房託登陸香港的時候，巿場描述房託為類似定息產品(fixed income product)。當中的原因主要是它的派息率。但是房託的性質，其實亦非債劵。第一，房託的派息並非事前定下，而是以每次結算後的收入為準，所以租金上升，派息將會隨之而上升。在一個七至十年的經濟周期裡，房託的派息，一般以每年9%的速度增長，遠勝於債劵的息率。第二，房託的管理人，有權亦有責任收購新資產，使房託的長期價值增加。這兩點均促使房託的長期表現，一般較債劵更為優勝。


本書目的，正是希望為讀者解釋，為什麼要關注亞太區房託？如何投資亞太區房託？事實上，要解答這幾個問題，需要了解一組關鍵數字 ﹣「6」、「9」、「12」，我會稱之為房託密碼。本書的目的是希望透過解開這一組密碼，以及對區內房託的深入分析，讓投資者加深對房託資產的了解，從而進一步掌握房託投資的竅門。