投資房託全手冊

本補充網頁是《投資房託全手冊》的補充網頁,收集了關於本書的各類資料。《投資房託全手冊》由安泓投資有限公司投資總監楊書健先生所著,是專門討論亞太區房地產投資信託的專書。關於楊先生及安泓投資的其他資料,請瀏覽 安泓投資的FB專頁 (http://www.facebook.com/admiralinv)。如有查詢,請聯絡我司公共關係團隊 (pr@admiralinv.com)。

2015年12月31日 星期四

《投資房託全手冊》登錄信網購物



《投資房託全手冊》,現已登錄信網購物網站。信網購物的會員,可享九折優惠;信報訂戶,則可享85折優惠。

有興趣的朋友,可於以下連結購買本書。

2015年12月29日 星期二

欲言不止楊書健

《投資房託全手冊》作者楊書健已開設了個人FB專頁,目的為分享房託以及商業房地產以外的投資及商業意見。請各位幫忙like及分享!


https://www.facebook.com/yeungshukinblog/
欲言不止楊書健
楊書健為安泓投資有限公司投資總監,持續地在香港信報及明報、台灣聯合報、以及美國澳洲等地的英文傳媒撰文。楊先生著有《投資房託全手冊》以及Admiral's Field Notes: REITs and Rental Real Estate。

2015年12月23日 星期三

《信報》投資者日記討論了本書!

2015年12月18日
畢老林 投資者日記
投資世界的Million-dollar Question
http://www1.hkej.com/dailynews/investment/article/1206217/

(部份節錄,全文請登入信報網站)
一些在聯儲局逐步結束QE、加息「唱通天」期間受到不同程度壓力的股票或投資工具,於美國落實加息後,反而更值得考慮。

本報「投資心法」專欄作者楊書健,在其新著《投資房託全手冊》中,恰巧有一細小段落,談及加息跟房地產投資信託(REITs)的關係;偶然翻及,其論點值得一記。


2015年12月22日 星期二

《明報》單靠儲蓄難應付退休後開支 退休綢繆應適度投資

楊書健:近零息 免持過多現金


安泓投資投資總監楊書健表示,在數十年這麼長的時間內,沒有人能夠預測到每一個市場波動的時刻,因此多元化的投資十分重要。如果客戶需要為退休保障作投資,一般會以「5-3-1-1」的比例投資,分別是「五成債券,三成股票,一成房地產相關投資,一成高風險投資」。他表示,如果單以退休儲蓄的部分計算,其實不必特別留有現金,「當然我贊成要有一部分應急的現金,或者想做其他投資而儲起的現金,但單以退休金儲蓄部分而言,其實不需要留有現金」。他表示,在年長一輩的年代有存款證,定期的息率亦比現在高,因此可以持有比例較多的現金,但這種觀念在目前銀行存款長期接近零息率的情况下已過時。

平均成本法買股 培養投資紀律


趙小姐今年30幾歲,月入5萬,沒有特別作退休儲蓄,但每年會把收入的大約六分之一存起。在投資方面,她會把收入的小部分買入較穩健的派息股票以及ibond,每月數千元的自住物業供款是最大的投資。在這些投資以外,趙小姐分別有醫療以及儲蓄人壽保險,因此她覺得退休生活應有一定保障。楊書健針對個案分析稱,比較年輕的在職人士其實最重要是培養投資的紀律性(discipline)。他表示:「好像這個案,可以選定數隻穩健的股票或房託,再利用平均成本法,不理價位高低亦買入一樣價值的股票,就可以獲得穩定的回報。」

2015年12月20日 星期日

楊書健聖誕書單


想買《投資房託全手冊》,但係HKTVmall揀唔夠$400唔關要,以下係我自己今年聖誕既reading list。


樓市博弈 勝者為王 明報出版社  $ 83.30
投資房託全手冊 enrichculture $ 151.20
一本書學做收息王 enrichculture $ 124.20
細價樓爆煲論 enrichculture   $ 124.20
樓市十大周期掌勢 enrichculture $ 124.20
樓市轉捩點 enrichculture   $ 124.20
移居台灣II台灣買樓全攻略 研出版 $ 98.00
日本樓大贏家實戰秘技 經濟日報 $108.00




http://www.hktvmall.com/hktv/zh/main/sharelist/vIOyll


2015年12月17日 星期四

《投資房託全手冊》於各獨立書店亦有售。
請各位多支持中小型書店!


漢榮書局



2015年12月16日 星期三

安泓:2016年亞太區房託資產表現將持續向好

新聞稿
香港,2015年12月8日 – 今日安泓投資發表亞太區房地產投資信託投資展望報告。安泓預期美國聯儲局即將調整短期利率,相信房地產投資信託(房託)市場早已反映利率上調的因素,認為於2016年房託仍然是一項吸引的投資。

安泓投資總監楊書健表示:「2016年的利率環境將會較為温和。在已發展國家當中,美國及英國具備上調利率的條件;而亞太區內多個經濟體於2015年起開始減息,同時具備進一步減息空間。若環球經濟增長較預期疲弱,相信聯儲局亦會調整加息步伐。整體而言,我們預期到2016年底,聯儲局會將短期利率調升至1厘的水平。」

在2015年香港、新加坡及台北部份行業的租金出現回落趨勢。香港的高級消費品零售市場回軟,使一些高級消費品牌高調結束部份門市。而網上購物發展,亦會影響香港實體零售市場的長遠增長。不過,香港部份行業租金仍然穩中有升,當中以中環的租金增長最為顯著。安泓相信,由於宏觀經濟條件仍然穩健,相信香港的寫字樓及物流業租金將可望持續上升。新加坡租金則有所回落,當地各主要行業的寫字樓租金由高位回落5%至10%,部份受供應強勁影響。不過,新加坡的酒店租金則靠穩,而零售樓面租金增幅亦乎合預期。安泓相信於2016年,新加坡整體租金將維持穩定。

至於房地產價格方面,於新加坡及台北均出現下跌趨勢。安泓的內部研究顯示,新加坡、台北及香港三地的負擔能力指數(樓價除以收入)均升至歷史高位。安泓認為樓價增長減慢或回軟,將有助舒緩家庭入息水平與樓價的差距,長遠有助整體市場健康發展。

楊書健表示:「當環球增長轉為由已發展經濟主導,房地產以及房託的投資機遇亦會與過去幾年有所不同,相信審慎調整投資組合將有助提升回報。我們一直建議客戶及投資者採取啞鈴型投資策略。我們建議投資者可以將部份資產投放於分散的投資組合,例如亞太區房託組合。而對於較資深的投資者,將資產集中投放於合適的主題,亦可帶來理想回報。我們亦建議投資者避免不必要的集中風險,特別是一些涉及非金融因素的風險。」

至於私募基金方面,安泓相信優化資產計劃於香港應可順利進行。優化資產計劃一般目標是透過多項優化、增值策略,改善物業的經濟效益。多項相關策略均減少市場上可出租樓面面積,因為這些優化策略一般涉及租戶重組或整幢大廈的重新裝修。若資產優化計劃準確實行,優化計劃完成後將有助提高物業的租賃價值。

安泓投資董事總經理暨直接房地產主管趙怕琛表示:「在各大城市持續發展推動下,優化資產計劃的相關機遇持續出現。我們相信在香港及區內城市的主動管理計劃,均能於未來5年為投資者帶來回報。」


//本文稿為楊先生本月初的記者招待會所使用之文稿//

2015年12月14日 星期一

《明報》 楊書健:港經濟不悲觀 商廈房託俏

楊書健:港經濟不悲觀 商廈房託俏
楊書健指有關分析過份悲觀,他解釋,本港屬開放型經濟體,過去數十年一直可以在全球經濟增長中找到機會:「早前數年歐、美經濟轉弱,本港經濟相對依靠內地,惟隨着近月美國經濟轉強,當地的生意料會回來。最快可以看到的數據,是首10個月內地訪港旅客按年下跌,惟美國、加拿大、英國及多個亞洲國家的訪港旅客卻按年上升,所以我對本港經濟前景仍審慎樂觀。」
http://news.mingpao.com/pns1512141450029389860


2015年12月10日 星期四

Money Cafe: 楊書健;亞太區房託投資攻略



Money Cafe: 楊書健;亞太區房託投資攻略

我司投資總監楊書健,昨晚在有線財經資訊台Money Cafe討論了亞太區房託的投資策略。錯過了的朋友,可於以下鏈結重溫節目。

Money Cafe
房產信託 (一) 2015/12/09 21:28

港股窄幅上落兼成交少,而且蝕錢容易賺錢難,投資者可能改買房產信託,穩穩定定收息算了。但坊間覺得地產商將低質資產,打包為房產信託給投資者購入,這是否實情?今集嘉賓︰輝立證券董事黃瑋傑、安泓投資創辦人楊書健,分析香港的房產信託。

http://cablenews.i-cable.com/ci/index.php/VideoPage/program/12230262/


房產信託 (二)
http://cablenews.i-cable.com/ci/index.php/VideoPage/program/12230261/



2015年12月7日 星期一

《明報》 楊書健﹕如房地產投資 機場動物園也上市



《明報》 楊書健﹕如房地產投資 機場動物園也上市

在筆者的新書《投資房託全手冊》(圖)裏,亦有論及大型機構投資者,一般傾向將房地產資金的兩至三成,投資在房託裏以起多樣化的作用。筆者亦曾處理機構投資者的要求,設計一個約15隻房託及收租股的投資組合,當中八成左右的資產值,為區內各主要城巿的地標資產。這類地標資產,例如本港中環的甲級寫字樓,在升巿時租金上升得最快,在跌巿時租賃率亦下跌得最慢,而且租戶的信用度較高,是有實力的投資者最喜歡的資產類別。地標的投資組合,能讓未能收購地標的投資者,增加投資這類資產的渠道。

完整文章可在以下鏈結找到。
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151207/columnist/ed0_ed0a1.htm

2015年12月6日 星期日

《投資房託全手冊》 作者行文一覽

楊書健是《投資房託全手冊》的作者,已擔任房地產基金經理及分析師超過十年,並常於各大報章撰文。以下是過去一年以來,楊先生在《信報》的撰文。楊先生亦經常為《明報》及台灣《聯合報》供稿。











2014年6月21日
日本樓市的投資機遇
本港物業市道受「辣招」困擾,成交大大萎縮,迫使不少本港房地產投資者走出去,而金管局及領匯(00823 ...

2014年7月19日
論佔中與中環寫字樓租金
隨著上周二政府正式提交了政改報告,香港的政改討論進入一個新階段。關於政改,巿場主要關注的是各類政治行 ..

2014年8月16日
放寬房託發展的意義
證監會最近容許本地房地產信託基金(房託)發展旗下房地產資產,我們相信能夠為業界發展清除主要障礙。截至 ...

2014年9月13日
房託的6、9、12
亞太區房託的投資特性,可以歸納成3個數字:「6」、「9」、「12」。在過去13年,亞太區房託的股息回 ...

2014年10月11日
澳洲房地產投資竅門
最近幾個月,澳洲的住宅樓巿,似乎成了內地開發商與一般散戶的新寵兒。其實這個趨勢,由來已久;早在80年 ...

2014年11月9日
加息不一定阻礙樓市發展
執筆之時,美國聯儲局剛結束了量化寬鬆計劃。但是熱錢潮似乎還會持續,由於一方面,日本央行擴大量化寬鬆, ...

2014年12月6日
房託投資-回顧與展望
2014年對房地產投資來說,是平穩的一年。而過去一年美國逐步退市,亦對房地產信託基金市場帶來重要影響 ..

2015年1月3日
香港、新加坡房託可望繼續壯大
在最近幾年,亞太區房託才進化成一個獨立投資類別。歷史數據顯示,亞太區房託的每年平均回報達12.1%, ...

2015年1月31日
房託基金成新型資產投資先驅
即使房地產投資信託(REIT)在亞太區只是出現了短短的十多年,但發展迅速而且資產類別亦日漸增大。目前 ...

2015年2月28日
亞太區房託跑赢其他資產
亞太區房託發展成熟 自2001年日本首家房託上市開始,亞太區的房託至今已發展成熟,發展至今區內共有1 ...

2015年3月28日
商場組合管理的藝術
本星期,香港最大的房託剛剛完成首宗境外收購,成功以25億元人民幣購入北京一個商場。事實上,商場管理是 ...

2015年4月25日
酒店的投資攻略(上)
復活節長假期剛過去,相信不少人都會趁機外遊。不知道大家又是否滿意這次住宿的酒店?在眾多地產投資項目當 ...

2015年5月23日
策略模式創造酒店品牌價值
本欄上次提及酒店的業權與管理權往往分隔,令兩者更趨專業。及後有讀者傳來電郵,要求我們更詳細探討酒店品 ...

2015年6月27日
香港酒店供求漸趨平穩
香港的入境旅客數目,在過去十多年,增長超過10倍。我們在2012年做的內部研究顯示,到2020年香港 ...

2015年7月25日
自由經濟利於轉型
安泓自成立以來,定位一直是「扎根香港,放眼亞太」。本行旗艦基金,投資亞太房託。6月份中港股巿雖然風高 ...

2015年8月22日
迎接網購時代
投資銀行及大型基金公司的分析師,以投資板塊分工。例如筆者自大學畢業後,一直專職研究地產股及房託。這種 ...

2015年9月20日
市況波動 房託具抗跌力
上海證劵綜合指數自6月的高位回落,已經下跌超過四成;澳洲、日本、香港及新加坡的股巿,亦分別下跌介乎1 ..

2015年10月17日
投資商業房地產的要訣
面對客戶,甚至朋友聚餐,筆者經常被問道:長期投資房地產,要訣到底是什麼?尤其是當投資金額較大,選擇更 ..

2015年11月14日
聯儲加息在即 樓市何去何從
筆之時,高盛剛宣布將關閉金磚四國基金,原因是該行預期,未來幾年金磚國家的增長將持續放緩。再觀察其他巿 ...

《投資房託全手冊》目錄


01房託入門研究
1.1 進可攻退可守
1.2 揭開神秘面紗
1.3 租金收入定輸贏
1.4 解碼「6」、「9」、「12」
1.5 經濟周期下的興衰
1.6 追求穩定收入來源

02分析房託4大要訣
2.1 全方位拆解
2.2 「要訣1」認清市道
2.3 「要訣2」管理質素
2.4 「要訣3」計算估值
2.5 「要訣4」槓桿及債務風險

03商業房地產投資大方向
3.1 4大投資方向
3.2 房託vs 地產股
3.3 房託vs 直接持有房地產
3.4 房託vs 私募基金

04房託實戰篇
4.1 實際操作
4.2 如何定盤?
4.3 處理匯價風險
4.4 其他投資考慮

05拆解亞太區房託市場
5.1 由普及到壯大
5.2 三強鼎立
5.3 多元化澳洲市場
5.4 轉勢中的日本樓市
5.5 新加坡急起直追
5.6 領展獨霸香港房託市場
5.7 其他亞洲後起之秀

06商業房地產逐個講
6.1 7大類型你要識
6.2 商場成敗看租金
6.3 辦公室地點定勝負
6.4 物流物業的新趨勢
6.5 酒店業管理成本高
6.6 日本盛行的服務式住宅
6.7 新興資產:醫療、數據中心
6.8 另類資產:廣告牌、手機發射塔

07房託外的跨行業研究
7.1 網購蠶食商場地位
7.2 互聯網下的Airbnb
7.3 打破傳統的服務式辦公室

08房託前景無限
8.1 以併購起革命
8.2 承擔社會使命
8.3 法規左右發展
8.4 物業發展穩定收入
8.5 地產股轉型為房託
8.6 不上市亦能成為房託? 
8.7 房託也可成基金經理

結語
房託投資常用辭彙.

《投資房託全手冊》 作者簡介



楊書健CFA安泓投資有限公司的投資總監,負責管理公司所有的投資項目。楊先生之前是領盛投資管理的亞太區證劵部董事總經理,負責管理該環球投資基金的亞太區部份及其分析團隊。楊先生乃是安泓投資的創辦人,及領盛亞太區證劵部的首名員工。在此之前,楊先生曾于紐約的摩根士丹利及美國運通工作。

楊先生先後獲取美國麻省理工學院的以下學位
  •          機械工程學及電腦學學士、
  •          管理學學士、
  •          政治學學士及
  •          政治學碩士。


他擁有特許金融分析師銜頭及英國特許管理會計師的資深管理會計文憑。楊先生現任亞洲公共房地產市場聯盟(APREA)及香港證劵及投資學會之講師。楊先生為《投資房託全手冊》Admiral’s Field Notes: REITs and Rental Real EstateTransforming Real Estate Finance: A CMBS Primer之作者,亦曾編輯APREA房地產投資課程的課本。





//
《投資房託全手冊》,由信報旗下的天窗出版社出版,將於十二月初在本港各大書局以及網上平台上巿,並於明年一月左右在台灣及新加坡面巿。

本書零售正價是港幣168元 \ 台幣500元。本書主題是如何分析以及投資亞太區房託。

如果在hktvmall 購買,各位可於12月15日前使用以下優惠劵,享用$50折扣
BBsu4dJ, BB7cDvv, BBUdue7

本書在hktvmall的鏈結: http://www.hktvmall.com/p/H0588001_S_978-988-8292-90-5

//

《投資房託全手冊》 楊書健:為什麼要寫這本書?

《投資房託全手冊》 自序

//
我的新書《投資房託全手冊》,由信報旗下的天窗出版社出版,將於十二月初在本港各大書局以及網上平台上巿,並於明年一月左右在台灣及新加坡面巿。

本書零售正價是港幣168元 \ 台幣500元。本書主題是如何分析以及投資亞太區房託。

如果在hktvmall 購買,各位可於12月15日前使用以下優惠劵,享用$50折扣
BBsu4dJ, BB7cDvv, BBUdue7

本書在hktvmall的鏈結: http://www.hktvmall.com/p/H0588001_S_978-988-8292-90-5

//




為什麼要寫這本書?

開始規劃本書之後,我已在信報寫了約一年的專欄,主要圍繞著房託。第一次跟天窗同仁討論本書,最主要的討論就是本書的目的。細談之下,發現一個很有趣的問題:「為什麼要寫這本書?」

最直接的理由,當然是因為我專職買賣房託。自十幾年前入行之後,我的工作一直都與證劵化的房地產有關,除了房託之外,亦有做過商用房地產債劵及發展商股票。到了開了自己的公司,公司第一隻的旗艦產品,仍然定位是專門買賣房託的基金。我選擇了房託,最直接的原因是看好這資產的長期發展。

除了筆者以外,各級機構投資者,亦傾向將房託視為投資組合內不可或缺的一部份。實際上,他們每每將房託視為收租物業的一種,以房託補充他們的實體收租物業的不足。歐美國家的退休基金,一般將房地產組合的八成投放在實體物業,然後將剩下的兩至三成資金,投放到房託裏面。較小型的機構投資者,或會將所有房地產資金投放到房託之中。到底是什麼原因,令他們如此注重房託?

房託在香港及台灣等華語地區發展了約十年,但仍是遠遠未發揮房託資產的潛力。環觀亞太區,澳大利亞、日本以及新加坡的房託,發展則更理想。時至今日,亞太區房託的總巿值,已達二千五百億美元,每年產出的股息超過十億美元。在這三個巿場,房託都已成為整體房地產的一環,促進都巿發展,支持經濟活動。

猶記得我剛回港的年代,投資房託的資金大部份都來自歐美的機構投資者。他們一般以全球房託基金的形式,追求風險高度分散,回報相對穩定,亦以租金收入為主。亞太區房託,則成為了北美房託及歐洲房託以外,第三重要的區域。在各私募基金還未成氣候的時候,房託及房地產股票,亦是機構投資者持有亞太區資產的最佳辦法。他們的信念,是如果以中長期論,房託的總投資回報,應當接近實際持有的房地產。
另一方面,隨著本地房託巿場逐漸發展,各地的散戶投資者,亦漸漸開始明白投資房託的好處。最著名的例子,莫過於日本散戶,他們乃是全球房託的主要投資者。截至2011年底,全球房託的約一成股權,由主要面向日本散戶的基金所控制。日本人口老化,好一部份散戶都需要現金收入以持續生計。房託的派息較高而且比較穩定,正是一項理想的退休投資。

當然,其他投資者亦有投資房託的理由。對處於工作期的成年人來說,房地產能對沖通脹,故此長期持有房託,可以幫忙建立日後退休的資產組合。較有規模的投資者,則可以投資到不同巿場的房託,以收分散投資之效。這些不同的投資目的,我們將會在書中詳細探討。

十年前房託登陸香港的時候,巿場描述房託為類似定息產品(fixed income product)。當中的原因主要是它的派息率。但是房託的性質,其實亦非債劵。第一,房託的派息並非事前定下,而是以每次結算後的收入為準,所以租金上升,派息將會隨之而上升。在一個七至十年的經濟周期裡,房託的派息,一般以每年9%的速度增長,遠勝於債劵的息率。第二,房託的管理人,有權亦有責任收購新資產,使房託的長期價值增加。這兩點均促使房託的長期表現,一般較債劵更為優勝。


本書目的,正是希望為讀者解釋,為什麼要關注亞太區房託?如何投資亞太區房託?事實上,要解答這幾個問題,需要了解一組關鍵數字 ﹣「6」、「9」、「12」,我會稱之為房託密碼。本書的目的是希望透過解開這一組密碼,以及對區內房託的深入分析,讓投資者加深對房託資產的了解,從而進一步掌握房託投資的竅門。