投資房託全手冊

本補充網頁是《投資房託全手冊》的補充網頁,收集了關於本書的各類資料。《投資房託全手冊》由安泓投資有限公司投資總監楊書健先生所著,是專門討論亞太區房地產投資信託的專書。關於楊先生及安泓投資的其他資料,請瀏覽 安泓投資的FB專頁 (http://www.facebook.com/admiralinv)。如有查詢,請聯絡我司公共關係團隊 (pr@admiralinv.com)。

2016年12月20日 星期二

本書作者為扶輪社主講房託

本書作者楊書健,於十二月二十日為扶輪社主講了亞太區房託的投資特點。楊先生講述了亞太區房託的發展,其4—6%的股息回報,以及長期平均每年12%的總回報。他亦講述了房託在加息期,只要維持加租,一般仍會跑贏債劵等定息產品。


2016年10月7日 星期五

【專家分析】資金湧港搵食的啟示


http://finance.now.com/news/post.php?id=267337&type=analysis

【專家分析】資金湧港搵食的啟示

【Now財經台】英國脫歐公投前,本地地產股整體股價表現參差,但自脫歐公投起計,幾近所有地產股均錄得升幅,一般解讀是全球息口低迷,市場追逐較高回報投資產品。
安泓投資總監楊書健表示,英國脫歐後,投資者於7月的心態以避險為主,資金泊入亞洲市場,再觀望未來發展。許多亞洲經濟體,尤其是香港,7月後經濟表現理想,包括7月訪港旅客數字止跌回升,辦公室租金增加,商場空置率降低,令9月再有資金流入。
楊書健續稱,資金上月取態較為進取,主要在香港尋找投資機會。他認為,除英國脫歐因素,投資者的策略反映亞洲市場相對於歐洲,未來數年的前景較佳,多看好亞洲市場基本面。
他認為,香港商業房地產與租金掛鈎,雖然平均呎價昂貴,但仍有吸引力。中資成為甲級寫字樓的支柱,反映中資面向國際市場時,對香港辦公室有需求,印證香港的長遠優勢,如法治、開放的資訊及市場等。因此,中資企業與國際競爭時,首選地點仍是香港。


2016年10月4日 星期二

皇家特許測量師學會講座

本書作者楊書健先生,於2016年9月24日出席了由皇家特許測量師學會香港分會主辦的論壇。論壇的題目是折讓現金流的估值方法。當中部份論點,已紀錄在以下文章。

楊書健:明瞭物業房託估值 有利評估投資風險
【明報專訊】上周筆者有幸獲得皇家特許測量師學會香港分會邀請,出席了一場估值研討會,就房託及實體房地產估值發言。最傳統的估值方法,是以折讓現金流估值。學界的基本概念,認為資產價值等如該資產將來所有現金流,經時間折讓之後的總和。因此分析員的基本功,就是學習估算各種資產未來好幾年的現金流,以及合理的折讓率。



楊書健: 估值理論的實踐
上周皇家特許測量師學會香港分會主辦了一場研討會,邀請了香港大學的鄒廣榮教授主講房地產的估值方法。筆者亦有幸獲邀講述房託的估值方法。學界研究估值已經幾十年,理論體系完整。但是如果要在實務之中確實執行,中間仍有不少要訣。只要運用得宜,投資才會理性。
折讓現金流是投資界的基本估值方法,將投資項目的價值,定為將來所有現金流的總和。因為現金流有時間價值,將來收入比今天收入價值較低,所以這個總和需計入現金流的出現時間,因而需要折讓。以折讓現金流估值,最大的難題是假設眾多,包括租金增長、折讓率、長期估值等,都需要由投資團隊自行決定。如果未能掌握實況,假設錯誤,計算出來的價值偏差甚大,業界稱之「垃圾輸入,垃圾結果」(garbage in, garbage out)。故此,折讓現金流估值,雖然有確實答案,但業界卻甚少直接引用。





2016年9月17日 星期六

《信報》楊書健: 房託怕加息嗎?

《信報》本月初舉行了題目為「樓價再升,海外物業尋寶」的講座,筆者有幸獲邀主講關於房託的投資策略。出席論壇最大的益處是能夠從問答環節,了解投資者心態。筆者最近出席的數個論壇,投資者都不約而同地問:「房託在加息期的表現如何?」
首先,本港投資者所談及的加息期,一般指美國聯儲局的加息周期。因為港元與美元掛鈎,所以香港並無獨立貨幣政策,息口將隨美元利率浮動。故此美國進入加息周期,必會令香港息口上升。新加坡元名義上不與美元掛鈎,但是操作上坡元亦跟隨美元上落,新加坡政府亦不主動議息,故此美元利率上升,亦會影響坡元利率。
澳日房託佔比較大
但是亞太區房託中的三分之一是澳洲房託,另外三分之一是日本。澳洲與日本有獨立貨幣政策,美國加息不會直接令該兩國加息。尤其澳洲今年已經減息兩次,現時的基本利率仍然為1.5%。假如有需要,該國實際上仍有減息空間。日本方面,零息政策已經推行多年,現時亦看不到有太多誘因,令日本政府加息。事實上,年初香港房託下跌的時候,澳洲及日本房託卻節節上升。因此亞太區房託基金上半年普遍錄得正增長。
加息速度才是重點
另外,對於房託而言,加息速度才是重點。債劵與房託最大的不同,在於債劵推出之後,利息收入不變;而房託股息來自租金,只要租金上升,房託派息將會繼續上升。在利率上升周期,經濟一般向好,租金將會增加。所以如果加息速度偏緩,加租將會抵消加息的影響,令房託的價格繼續上升。美國自七十年代的數據顯示,於過去40年,美國有22年處於加息周期,當中有18年房託價格錄得正回報。雖然亞太區房託歷史較短,只有16年,但是價格上升最快的時問亦是於2003至2007年間當利率處於上升的周期。
美國聯儲局現時取態仍屬溫和,或會再加息一至兩次,而且聯儲局年中已經調低明後兩年的加息預期。溫和加息幅度,對房託而言是好消息。
長期心態投資房託
另一方面,房託在跌巿中,一般價格會先跌後反彈,而股息的收入下跌有限。商業地產的租約期一般較長,香港和新加坡的辦公室租約一般為3年;澳洲的辦公室租約可長達10年;部分物流資產租約甚至長達20年。在金融危機之中,只要租客不破產,租金收入應可保持,對房託的派息能力影響較低。所以當金融巿場穩定下來,資金再度入市的時候,房託一般反彈力相對較強,價格在第二或第三年的反彈能力或更高。
故此我們經常建議,投資者適宜以3至5年甚至更長期的心態投資房託。房託的短期表現的確與當地股巿及氣氛掛鈎。所以大型機構投資者都以長期持有的方式,對沖房託的短期波幅。他們亦以地域為本(如亞太區房託),對沖個別房地產巿場的風險。投資者只要不自亂陣腳,房託可以成為長期持有的資產類別。

2016年9月7日 星期三

《信報》:「樓價再升 海外物業尋寶」

本書作者楊書健於9月6日晚上,為《信報》主講「樓價再升,海外物業尋寶」。具體題目如下:
香港樓價高企,租金回報率偏低,似乎靠租金生活已成歷史。房託十五年前在亞洲出現,十五年來股息介乎4.5%至7%,現金回報率跑贏實體地產資產。楊先生為《投資房託全手冊》的作者,他將向大家分享亞太區房託的現況,以及研究房託時所應注意的事項。






2016年8月31日 星期三

《信報月刊》楊書健:另類磚頭 亞太區房託具優勢

相對於投資實物磚頭,近年房託也受到青睞,貪其「買賣容易、不需打理」,然而選房託也有技巧。歐洲地緣政治風險逐漸升溫,加上亞太區經濟增長,長期跑贏歐美;未來幾年,緬甸逐漸開放,越南、菲律賓、印度等國亦保持增長,東盟諸國或能帶動全區域發展。日本、香港、新加坡三地,如能向東盟提供工業技術和商業服務,將令亞太區房託直接受惠。
在各項房地產類別當中,房託是最為靈活的一種。房託是依法例成立的信託,旗下資產需以收租物業為主,並且每年需將扣除開支後的收入,幾乎全數以股息派發,回報不俗。在某些國家,尤其是有股息稅的國家,房託在利得稅方面或享有稅務優惠,令房託收入免於雙重徵稅。正因房託的租金收入需要以股息派發,故此小股東擁有房託,現金收入與直接持有商業房地產類同。
(節錄; 全文請購買今期《信報月刊》)



2016年8月24日 星期三

《信報》:「樓價再升 海外物業尋寶」

本書作者楊書健將於9月1日晚上,為《信報》主講「樓價再升,海外物業尋寶」。具體題目如下:

香港樓價高企,租金回報率偏低,似乎靠租金生活已成歷史。房託十五年前在亞洲出現,十五年來股息介乎4.5%至7%,現金回報率跑贏實體地產資產。楊先生為《投資房託全手冊》的作者,他將向大家分享亞太區房託的現況,以及研究房託時所應注意的事項。

樓價再升 海外物業尋寶

2016年8月17日 星期三

財務策劃會議2016


《投資房託全手冊》作者楊書健將於九月廿六日出席香港財務策劃師學會的財務策劃會議。

2016年8月10日 星期三

[新加坡《成就》] 電子商務持續發展,物流物業及數據中心前景光明

安泓投資 2016年 08月 10日

過去二十年,電腦和網際網絡改變了全球經濟,同時影響了各領域企業的興衰。

然而,無論科技如何進步,人們始終需要辦公、存放貨物的地方。所以,在房地產領域中,物流物業(logistics property)和數據中心(data centre)的前景備受看好。

物流中心和數據中心都必須具有特定的設備和管理系統。業主能把物業出租給一家主要租戶,由主要租戶招收小租戶。

主要租戶一般上都會有自己的要求和標准。業主必須了解這些需求,同時具備相關的技術知識,以合理的成本滿足主要租戶的需求。

基於企業對物流中心及數據中心的需求將持續增加,投資者不妨考慮投資於擁有這兩類物業的REIT。

<節錄>
全文鏈接:http://cj.sharesinv.com/20160810/37457

(另外,本文原以英文撰寫,原文鏈接:
http://aspire.sharesinv.com/32237/bright-outlook-for-logistics-properties-and-data-centres-as-digital-economy-advances/)

2016年7月20日 星期三

《投資房託全手冊》香港書展有售

《投資房託全手冊》,於書展的信報以及三聯攤位八折發售。請各位,多多,支持!

《投資房託全手冊》的書展名錄:
http://hkbookfair.hktdc.com/tc/Others/Bookdetail.html?bookid=003533819781c539c2f24b5dba68593cfb48430f


部份書展照片



信報攤位 (1A-E12)



三聯書局 (1E-B04, 1E-B16, 1E-A24)







第二十七屆香港書展於7月20日至26日,假香港會議展覽中心舉行。

2016年7月20-21日 (星期三至四) 
上午10時至晚上10時

2016年7月22-23日(星期五至六) 
一樓展館: 上午10時至午夜12時
三樓展館: 上午10時至晚上11時

2016年7月24-25日 (星期日至一) 
上午10時至晚上10時

2016年7月26日 (星期二)
上午9時至下午5時


2016年7月15日 星期五

(台灣) 經濟日報: REITs買海外房產 三點不漏

REITs買海外房產 三點不漏
2016-07-12 02:27:48 經濟日報 記者趙于萱/台北報導
上半年金管會宣布開放國內房託(REITs)投資海外房託及不動產,香港安泓投資創辦人暨投資總監楊書健表示,此舉將增加台灣REITs在亞太區的能見度,並提醒海外收購留意三大重點,包括精選市場、掌握資訊、彈性管理債務。

楊書健曾任職香港領盛投資、摩根士丹利及美國運通,長年專研REITs領域。針對台灣開放房託業者持有海外資產,他認為有利改善國內房市租金回報率低,造成股息率偏低問題,提升整體房託的吸引力。

(節錄)

http://money.udn.com/money/story/5618/1822086

2016年6月26日 星期日

《信報》楊書健: 商場轉型助長遠發展

楊書健: 商場轉型助長遠發展
(節錄)
對於商場而言,在不景氣時候維持出租率是重中之重。一旦出現空置舖位,將降低商場的吸引力,令剩下來的商舖面對更惡劣的競爭形勢,稍有不慎,或將形成惡性循環,而壞影響或會持續至經濟好轉之後。
對中小企而言,進駐商場之後,必需考慮如何與商場以及顧客群同時進步。首先是產品以及品牌定位:小商舖確有自己的生存空間,但是必需慎重選擇如何面對大企業的競爭。正面競爭,售賣同類同質的產品,幾乎一定會招至敗局,因為長遠而言,大企業較具經濟規模,成本較低。銷售渠道方面,參與網購能增加爆光率,亦增加銷售渠道,似乎是年輕一輩必然之選。網上宣傳,更是八十、九十後的競爭優勢,因為重點並非單單以廣告費為主,而是宣傳心思。正因網上宣傳花費較少,年輕的中小企更能多作嘗試,直至找到新的宣傳以及經營模式。

2016年6月14日 星期二

《香樹輝King King 傾》6月10日訪問楊書健

今天早上,本者作者楊書健,接受新城電台《香樹輝King King 傾》訪問,討論有限服務酒店的投資要點。


節目重溫可於以下網址找到 (6月10 日, 9am)

Money Cafe - 推陳出新 (一) 2016/06/08

Money Cafe - 推陳出新 (一) 2016/06/08
自從香港推出第一隻REITs後,開始多人留意房產信託,其後亦有酒店資產加入REITs,但受歡迎程式不及房產信託。今集嘉賓:安泓投資總監楊書健、黃元山,討論酒店REITs於香港發展。







2016年5月21日 星期六

本書作者評論酒店投資




《投資房託全手冊》作者楊書健,最近發表了關於酒店業的專題報告。有關文件以及相關新聞報導,已刊登在 http://investlsh.blogspot.hk/

2016年5月8日 星期日

《投資房託全手冊》作者楊書健於皇家特許測量師學會演講

本書作者楊書健,於2016年5月3日在皇家特許測量師學會講解了亞太區房託的發展。以下是該次演講的題目.

This is a general overview of the REIT structure and its evolution in Asia Pacific.  In 2001, Japan became the first Asian country to adopt REIT laws, and since then, most Asian countries have either developed REIT legislation or gained access to REIT markets via other Asian bourses.  By the end of 2015, Asia Pacific REITs number over 180 names and reach USD 250 billion in market cap, making Asia Pacific REITs a significant sector to invest and a significant player in the real estate market.  This talk will discuss the journey Asia Pacific REITs have taken and its investment characteristics. 


 本書作者楊書健於皇家特許測量師學會演講
本書作者楊書健於皇家特許測量師學會演講

 本書作者楊書健於皇家特許測量師學會演講

2016年4月26日 星期二

《投資房託全手冊》簽書會兼新書發佈會

本書作者楊書健在四月二十日於台北巿長官邸講堂舉行了簽書會及新書發佈會。

楊書健為《投資房託全手冊》舉行簽書會
楊書健為《投資房託全手冊》舉行簽書會。

李憲良先生介紹本書作者




2016年4月8日 星期五

《I Money》零售租減值 維持高派息 房託求變 衝破瓶頸

《投資房託全手冊》作者楊書健,接受了本港財經周刊《I Money》的訪問,討論了在地產巿道轉勢之後,房託應如何部署,以增加房託的長期回報。該訪問已在四月二日出版,以下是這段訪問的剪報。


《投資房託全手冊》作者楊書健《I Money》的訪問


訪問全文,在yahoo有轉載:

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E9%A1%8C%E3%80%91%E9%9B%B6%E5%94%AE%E7%A7%9F%E5%80%BC%E6%B8%9B-%E7%B6%AD%E6%8C%81%E9%AB%98%E6%B4%BE%E6%81%AF-%E6%88%BF%E8%A8%97%E6%B1%82%E8%AE%8A-%E8%A1%9D%E7%A0%B4%E7%93%B6%E9%A0%B8-042041617.html

2016年3月15日 星期二

[蘋果日報] 地產學堂:REITs收益看房市 不能只盯單一國家




地產學堂:REITs收益看房市 不能只盯單一國家

【鄭婷方╱台北報導】在香港安泓投資擔任投資總監的楊書健,15歲就赴美讀書,從中學一路念到碩士,是美國麻省理工學院畢業的高材生,2003年開始工作,曾在美國知名金融公司摩根史丹利及美國運通任職,財金資歷豐富,操作REITs(註:不動產投資信託)已有10年的時間,近期更出版《投資房託全手冊》。

2016年3月10日 星期四

在台灣買《投資房託全手冊》

在台灣的朋友,可以在博客來找到《投資房託全手冊》。


楊書健: 一個時代的終結

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1253153

(本文為信報專欄文章,於2016年3月6日刊登於《信報》B4版)
上周,《信報》公布了曹仁超先生仙遊的消息。雖然曹先生退下火線已經數年,但是他的離開亦是香港報界以及投資界的損失,亦標誌着一個時代的結束。
曹先生在《信報》撰文二十多年,影響力巨大,亦塑造了香港投資者的投資心態。退休後,他將投資理論集結成為《論勢》、《論戰》以及《論性》三本書,又在中國推廣這套書和背後的投資理論,故此他的想法,亦在其他華語地區廣泛流傳。雖然筆者的投資觀師承海外另一體系,但是明白曹先生的投資觀念,亦有助明白本港以及其他亞太區巿場的心態變化。
投資分析跳出框框
曹先生的投資觀,價值投資以及技術投資之間的界線比較模糊,更具體的說法是,價值投資用於長線,技術投資用於短線。曹先生的技術分析,亦甚少以圖表為本,反而經常討論投資者的集體心態。這種心態分析,跳出了圖表只論圖表,不論原因的心態,亦跳出了純價值投資,不談巿場心態的僵化。故此,就算在純粹執行價值投資的外資行或外資機構投資者之中,亦不乏巿場。
曹先生亦很注重趨勢,故此經常說:「有智慧不如趁勢。」外資的深度價值投資法,投資在有潛力而股價低殘的公司,靜待巿場變化,直至股票的業務受到關注,股價隨之上揚,從而獲利。這種深度投資法,是筆者觀察到,少數能穩定賺錢而又異於曹氏投資觀的投資策略。但是要執行這種投資策略,必需對某些行業非常了解,才能在外人尚未關注之時,發掘出業績將會爆升的行業。
不過,以整個巿場而言,缺乏願意投資有潛力的公司的投資者,客觀上會令細公司集資比較困難;創投基金亦較難成形。這種重大輕小的格局,亦是本港金融體系其中一個不足。當然,有危則有機,這亦造就不少價值投資的機會。
輕鬆筆調寫大理論
曹先生另一特色,則是他的行文風格,能以輕鬆的筆調,解釋複雜的政治以及經濟理論。他亦善於將廣東話俗語入文,令讀者了解政治經濟理論,脫去象牙塔式的外衣,其實往往就是我們貼身都能了解的常識。筆者大學某位教授,後來官至美國助理國務卿,亦經常說:國際關係研究,只要將理論放到小學操場上,思考不同類型的小孩如何互動,則能了解種種理論背後的常識。這與曹先生的行文風格本質很類似。
曹先生的文章,既是娛樂,亦令讀者有所得着。這是所有傳訊者應該效法的哲學。當然,曹仁超只有一個,盲目抄襲他的文筆,只會是畫虎不行反類犬。已故劇作家南海十三郎就說過:學我者生,似我者死,並以此鼓勵徒弟唐滌生尋找自己的風格,才有後來的《帝女花》、《再世紅梅記》等既有巿場,亦有藝術感的作品。
我輩專欄作者,不是繪畫綉花,與藝術感談不上關係。但是擔任專欄作者,都是有話要說,思考如何以簡單的方式,令讀者記住這些話,則可以效法曹先生。

《投資房託全手冊》在台灣的大學演講


《投資房託全手冊》的作者楊書健,於三月應台灣輔仁大學及國立臺北大學邀請客席授課,兼推廣本書。以下是兩家大學所發的紀念狀。




基金觀點/亞太REITs獲利密碼…6912

(本文為我們在台灣推廣《投資房託全手冊》時候,接受台灣經濟日報的訪問。)

基金觀點/亞太REITs獲利密碼…6912
今年開春市場動盪,讓不少投資人印象深刻,不過,不動產投資信託(REITs)表現突出,特別是亞太區REITs今年來漲幅已達8%,勝過MSCI太平洋指數的報酬。我認為,亞太REITs的表現不只是跌深反彈,而是回歸正常水準,維持其平均超過10%的年化報酬率,長遠來看,亞太REITs市場也將因此加快成長,成為全球不可忽視的資產。

自2001年日本通過法規,REITs在亞太區發展近15年,計算2001年起的13年間,亞太REITs每年提供6%的股息回報,每年股息增長率約9%,每年的總回報約12%,「6、9、12」正是亞太REITs的特色,我視之為房託密碼。

http://fund.udn.com/fund/story/5860/1550519

2016年1月22日 星期五

澳紐會計師公會的春節晚會

《投資房託全手冊》作者楊書健,出席澳紐會計師公會的春節晚會,與其他業界同仁討論了香港房地產的前景。

《投資房託全手冊》作者楊書健,出席澳紐會計師公會的春節晚會,與其他業界同仁討論了香港房地產的前景。

2016年1月21日 星期四

昨天我們在信報討論《投資房託全手冊》,現場有超過100位讀者參與。謝謝支持!
安泓投資總監楊書健主講
《投資房託全手冊》分享會

《投資房託全手冊》分享會 - 安泓投資總監楊書健主講

《投資房託全手冊》分享會 - 安泓投資總監楊書健主講

《投資房託全手冊》分享會 - 安泓投資總監楊書健主講

《投資房託全手冊》分享會 - 安泓投資總監楊書健主講

2016年1月13日 星期三

《投資房託全手冊》講座

我司投資總監楊書健,將於下周三出席《投資房託全手冊》的講座,並擔任主講。如要索取門票,可直接跟我們聯絡。