皇家特許測量師學會講座

本書作者楊書健先生，於2016年9月24日出席了由皇家特許測量師學會香港分會主辦的論壇。論壇的題目是折讓現金流的估值方法。當中部份論點，已紀錄在以下文章。

楊書健：明瞭物業房託估值 有利評估投資風險

【明報專訊】上周筆者有幸獲得皇家特許測量師學會香港分會邀請，出席了一場估值研討會，就房託及實體房地產估值發言。最傳統的估值方法，是以折讓現金流估值。學界的基本概念，認為資產價值等如該資產將來所有現金流，經時間折讓之後的總和。因此分析員的基本功，就是學習估算各種資產未來好幾年的現金流，以及合理的折讓率。

http://news.mingpao.com/pns1610031475431274458

楊書健: 估值理論的實踐

上周皇家特許測量師學會香港分會主辦了一場研討會，邀請了香港大學的鄒廣榮教授主講房地產的估值方法。筆者亦有幸獲邀講述房託的估值方法。學界研究估值已經幾十年，理論體系完整。但是如果要在實務之中確實執行，中間仍有不少要訣。只要運用得宜，投資才會理性。

折讓現金流是投資界的基本估值方法，將投資項目的價值，定為將來所有現金流的總和。因為現金流有時間價值，將來收入比今天收入價值較低，所以這個總和需計入現金流的出現時間，因而需要折讓。以折讓現金流估值，最大的難題是假設眾多，包括租金增長、折讓率、長期估值等，都需要由投資團隊自行決定。如果未能掌握實況，假設錯誤，計算出來的價值偏差甚大，業界稱之「垃圾輸入，垃圾結果」（garbage in, garbage out）。故此，折讓現金流估值，雖然有確實答案，但業界卻甚少直接引用。

http://www2.hkej.com/wm/article/id/1403006

《信報》楊書健: 房託怕加息嗎?

(http://www2.hkej.com/wm/article/id/1392447/)

《信報》本月初舉行了題目為「樓價再升，海外物業尋寶」的講座，筆者有幸獲邀主講關於房託的投資策略。出席論壇最大的益處是能夠從問答環節，了解投資者心態。筆者最近出席的數個論壇，投資者都不約而同地問：「房託在加息期的表現如何？」

首先，本港投資者所談及的加息期，一般指美國聯儲局的加息周期。因為港元與美元掛鈎，所以香港並無獨立貨幣政策，息口將隨美元利率浮動。故此美國進入加息周期，必會令香港息口上升。新加坡元名義上不與美元掛鈎，但是操作上坡元亦跟隨美元上落，新加坡政府亦不主動議息，故此美元利率上升，亦會影響坡元利率。

澳日房託佔比較大

但是亞太區房託中的三分之一是澳洲房託，另外三分之一是日本。澳洲與日本有獨立貨幣政策，美國加息不會直接令該兩國加息。尤其澳洲今年已經減息兩次，現時的基本利率仍然為1.5%。假如有需要，該國實際上仍有減息空間。日本方面，零息政策已經推行多年，現時亦看不到有太多誘因，令日本政府加息。事實上，年初香港房託下跌的時候，澳洲及日本房託卻節節上升。因此亞太區房託基金上半年普遍錄得正增長。

加息速度才是重點

另外，對於房託而言，加息速度才是重點。債劵與房託最大的不同，在於債劵推出之後，利息收入不變；而房託股息來自租金，只要租金上升，房託派息將會繼續上升。在利率上升周期，經濟一般向好，租金將會增加。所以如果加息速度偏緩，加租將會抵消加息的影響，令房託的價格繼續上升。美國自七十年代的數據顯示，於過去40年，美國有22年處於加息周期，當中有18年房託價格錄得正回報。雖然亞太區房託歷史較短，只有16年，但是價格上升最快的時問亦是於2003至2007年間當利率處於上升的周期。

美國聯儲局現時取態仍屬溫和，或會再加息一至兩次，而且聯儲局年中已經調低明後兩年的加息預期。溫和加息幅度，對房託而言是好消息。

長期心態投資房託

另一方面，房託在跌巿中，一般價格會先跌後反彈，而股息的收入下跌有限。商業地產的租約期一般較長，香港和新加坡的辦公室租約一般為3年；澳洲的辦公室租約可長達10年；部分物流資產租約甚至長達20年。在金融危機之中，只要租客不破產，租金收入應可保持，對房託的派息能力影響較低。所以當金融巿場穩定下來，資金再度入市的時候，房託一般反彈力相對較強，價格在第二或第三年的反彈能力或更高。

故此我們經常建議，投資者適宜以3至5年甚至更長期的心態投資房託。房託的短期表現的確與當地股巿及氣氛掛鈎。所以大型機構投資者都以長期持有的方式，對沖房託的短期波幅。他們亦以地域為本（如亞太區房託），對沖個別房地產巿場的風險。投資者只要不自亂陣腳，房託可以成為長期持有的資產類別。

《信報》:「樓價再升 海外物業尋寶」

本書作者楊書健於9月6日晚上，為《信報》主講「樓價再升，海外物業尋寶」。具體題目如下：

香港樓價高企，租金回報率偏低，似乎靠租金生活已成歷史。房託十五年前在亞洲出現，十五年來股息介乎4.5%至7%，現金回報率跑贏實體地產資產。楊先生為《投資房託全手冊》的作者，他將向大家分享亞太區房託的現況，以及研究房託時所應注意的事項。

《信報月刊》楊書健:另類磚頭 亞太區房託具優勢

相對於投資實物磚頭，近年房託也受到青睞，貪其「買賣容易、不需打理」，然而選房託也有技巧。歐洲地緣政治風險逐漸升溫，加上亞太區經濟增長，長期跑贏歐美；未來幾年，緬甸逐漸開放，越南、菲律賓、印度等國亦保持增長，東盟諸國或能帶動全區域發展。日本、香港、新加坡三地，如能向東盟提供工業技術和商業服務，將令亞太區房託直接受惠。

在各項房地產類別當中，房託是最為靈活的一種。房託是依法例成立的信託，旗下資產需以收租物業為主，並且每年需將扣除開支後的收入，幾乎全數以股息派發，回報不俗。在某些國家，尤其是有股息稅的國家，房託在利得稅方面或享有稅務優惠，令房託收入免於雙重徵稅。正因房託的租金收入需要以股息派發，故此小股東擁有房託，現金收入與直接持有商業房地產類同。
(節錄; 全文請購買今期《信報月刊》)

http://monthly.hkej.com/template/magazine/jsp/detail.jsp?journal_id=137&title_id=12565

《信報》:「樓價再升 海外物業尋寶」

本書作者楊書健將於9月1日晚上，為《信報》主講「樓價再升，海外物業尋寶」。具體題目如下：

香港樓價高企，租金回報率偏低，似乎靠租金生活已成歷史。房託十五年前在亞洲出現，十五年來股息介乎4.5%至7%，現金回報率跑贏實體地產資產。楊先生為《投資房託全手冊》的作者，他將向大家分享亞太區房託的現況，以及研究房託時所應注意的事項。

財務策劃會議２０１６

《投資房託全手冊》作者楊書健將於九月廿六日出席香港財務策劃師學會的財務策劃會議。

[新加坡《成就》] 電子商務持續發展，物流物業及數據中心前景光明

安泓投資 2016年 08月 10日

過去二十年，電腦和網際網絡改變了全球經濟，同時影響了各領域企業的興衰。

然而，無論科技如何進步，人們始終需要辦公、存放貨物的地方。所以，在房地產領域中，物流物業（logistics property）和數據中心（data centre）的前景備受看好。

物流中心和數據中心都必須具有特定的設備和管理系統。業主能把物業出租給一家主要租戶，由主要租戶招收小租戶。

主要租戶一般上都會有自己的要求和標准。業主必須了解這些需求，同時具備相關的技術知識，以合理的成本滿足主要租戶的需求。

基於企業對物流中心及數據中心的需求將持續增加，投資者不妨考慮投資於擁有這兩類物業的REIT。

<節錄>
全文鏈接：http://cj.sharesinv.com/20160810/37457

(另外，本文原以英文撰寫，原文鏈接：
http://aspire.sharesinv.com/32237/bright-outlook-for-logistics-properties-and-data-centres-as-digital-economy-advances/)